(一)律师观点
随着人们生活水平的提高,出于各种原因,夫妻双方以子女名义购买房屋的情形越来越常见。登记在未成年子女名下的房产归属问题,以及对于该房产夫妻双方在离婚时如何分割,成为很多人较为关心的问题。
我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产登记制度是对土地所有权、土地使用权和房屋所有权以及房地产他物权进行登记注册的一种法律制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据;二是通过不动产物权登记的公示效力保证交易安全。房屋不动产实行的是登记主义原则,夫妻出资以未成年子女名义买房的,房屋登记在未成年子女名下,产权登记人是该未成年人,子女是该房屋的产权所有人。
若夫妻双方一致同意以未成年子女名义购买房屋,将房屋的所有权证办理在未成年子女名下,一般可以认定为夫妻双方对该未成年子女的实际赠与,在办理房屋所有权证时夫妻双方的真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女的,未成年子女接受赠与取得房屋产权合法有效,该房产归该未成年子女所有。该赠与经过登记,即为实际交付履行,赠与关系成立,父母不再享有撤销权。该房产权利归属未成年子女,父母无权处分。在离婚的时候,该房产就不能作为夫妻共同财产处理,该房产的所有权属于未成年子女,所以离婚双方对该房产都没有权利主张所有权。离婚后,一般情况下孩子归一方抚养,抚养孩子的一方是孩子的监护人,同时有义务维护被监护人的利益,不得擅自处分被监护人的财产。
　　(二)法律依据
《城市房地产管理法》
第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》
第三十五条　监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责,在作出与被监护人利益有关的决定时,应当根据被监护人的年龄和智力状况,尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责,应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿,保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务,监护人不得干涉。
第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百一十条　不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
第六百五十七条　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条　赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不适用前款规定。
第六百五十九条　赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的,应当办理有关手续。
　　(三)典型案例
　　【案件索引】
案由:张某靖与文某离婚后财产纠纷案
审理法院:江苏省徐州市鼓楼区人民法院
案号:(2018)苏0302民再9号
【基本案情】
监督机关:徐州市鼓楼区人民检察院
原审原告:张某靖
原审被告:文某
2016年3月8日,张某靖、文某作为抵押人与中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行作为抵押权人签订《不动产抵押合同》,张某靖、文某以其位于徐州市泉山区××小区A房屋作抵押向该行借款29万元购买了徐州市鼓楼区××

　
花园B房屋。张某靖之父张某生曾为该房偿还一年贷款,偿还金额近3万元。后张某靖、文某用A房屋的售房款清偿了剩余贷款本息。经张某靖、文某、张某生协商一致,2016年4月6日徐州市鼓楼区××花园B房屋所有权证办理在张某靖、文某之女张某倩名下。2017年12月23日,徐州市鼓楼区人民法院作出(2017)苏0302民初第3946号民事调解书,第三项内容为:坐落于徐州市鼓楼区××花园B房屋一套归张某靖所有,张某靖于2018年1月31日前一次性给付文某房屋折价款18万元,文某收取款项后协助张某靖变卖房产或办理产权过户手续,所需税费由张某靖负担;若张某靖逾期给付,则该房屋归文某所有,文某于2018年3月15日前一次性给付张某靖房屋折价款18万元,张某靖收取款项后协助文某变卖房产或办理产权过户手续,所需税费由文某负担;若文某逾期给付,则房屋归张某淇、张某倩共同所有。
2018年7月3日,徐州市鼓楼区人民检察院作出徐鼓检民(行)违监〔2018〕32030200001号检察建议书,提出检察建议称:民事调解书中涉案的徐州市鼓楼区××花园B房屋登记在未成年子女张某倩名下,是其父母及祖父购房时的真实意思表示,是对张某倩的单独赠与,夫妻离婚时,应认定为未成年子女的财产,非因未成年人利益,不宜作为夫妻共同财产进行处置,本案调解协议的内容损害未成年被监护人的利益,违反法律规定。该院经审判委员会讨论决定,于2018年11月2日作出(2018)苏0302民监3号民事裁定,再审本案。
【法院判决】
再审法院认为,本案争议的焦点是:涉案的徐州市鼓楼区××花园B房屋是张某靖、文某夫妻的共同财产还是张某倩的财产,即已登记在张某倩名下的涉案房屋能否再作为夫妻共同财产予以重新分割。
1.关于涉案房屋是否为夫妻共同财产。根据检察机关对原审原告张某靖、原审被告文某、张某生所做的询问笔录及提交的证据,购买涉案房屋的资金源于A房屋的抵押贷款,同时,张某靖、文某认可张某生为涉案房屋偿还的部分贷款近3万元,因此涉案房屋中有张某生的出资,并不仅是张某靖、文某共同出资购买。张某生在偿还贷款及利息(未全部偿还完毕)时,张某靖、文某、张某生一致同意涉案房屋的所有权证办理在张某倩名下,即张某生明确出资还款的目的是将房屋赠与张某倩。虽然后期张某靖、文某用A房屋的售房款清偿了剩余贷款本息,但不可否认该房屋份额中有张某生对张某倩的实际赠与。故张某靖、文某及张某生在办理涉案房屋所有权证时的真实意思表示是将购买的房屋单独赠与未成年子女张某倩,未成年人张某倩接受赠与取得房屋产权合法有效。

　
　　2.关于张某靖、文某是否有权处置涉案房产。涉案房屋属于张某倩个人所有,张某靖、文某作为未成年子女监护人,根据《民法总则》(已失效)第35条[ 相关规定参见《民法典》第35条。]的规定,“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护责任。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产”。监护人只有为被监护人的利益才能处分被监护人的财产,张某靖、文某因为离婚析产而将赠与并登记在张某倩名下的房产作为夫妻共同财产进行处置,显然不是为了维护被监护人利益,属于无权处分,基于此达成的调解协议内容违法。
综上,检察机关的检察建议理由成立,(2017)苏0302民初3946号民事调解书第三项内容违反法律规定,侵害了未成年人的利益,依法应予撤销。徐州市鼓楼区人民法院依照《民事诉讼法》(2017年)第198条、第208条第2款[ 相关规定分别参见2021年修正的《民事诉讼法》第205条、第215条。]之规定,于2018年11月27日作出(2018)苏0302民再9号民事判决:
撤销徐州市鼓楼区人民法院(2017)苏0302民初3946号民事调解书第三项内容,即“坐落于徐州市鼓楼区××花园B房屋一套归张某靖所有,张某靖于2018年1月31日前一次性给付文某房屋折价款18万元,文某收取款项后协助张某靖变卖房产或办理产权过户手续,所需税费由张某靖负担;若张某靖逾期给付,则该房屋归文某所有,文某于2018年3月15日前一次性给付张某靖房屋折价款18万元,张某靖收取款项后协助文某变卖房产或办理产权过户手续,所需税费由文某负担;若文某逾期给付,则房屋归张某淇、张某倩共同所有。”
再审判决后,双方当事人在法定上诉期内均未提起上诉,再审判决已生效。

　
　　(四)律师小结
上述案例中,夫妻双方作为未成年子女的监护人,因为离婚析产而将赠与并登记在未成年子女名下的房产作为夫妻共同财产进行处置,损害了被监护人的利益,属于无权处分,基于此达成的调解协议内容违法,应予以撤销。上述案例虽发生于《民法典》实施前,但相关规定未作调整,裁判观点仍应继续适用。从以上分析来看,以未成年子女名义购买的房屋,赠与合法有效,且登记完成,房屋确属于子女财产,因不属于夫妻共同财产,故夫妻双方离婚时无权分割该房屋。