(一)律师观点
古往今来,房子一直是人们安身立命的根本,尤其是在房价居高不下的今天,房产作为个人资产的大额部分,其重要性不言而喻,这也是很多离婚案件中夫妻双方为房子争得“头破血流”的原因。现实生活中,普通人很难一次性拿出全额购房款,大部分人都是按揭买房,因此婚前已支付首付款,婚后共同还贷的情形很多。
一方在婚前用个人财产支付首付款,婚后还贷的,该房产能否认定为夫妻共同财产,应当首先区分房屋登记在谁的名下。若房屋登记在夫妻双方名下,则该房产属于夫妻共同财产,在离婚时有协议的依据协议来分割,无法达成协议的,则根据出资比例、双方过错等具体情况依法分割。
若房屋仅登记于支付首付款的一方名下,由于在法定财产制下,夫妻共同财产是指法律规定的在婚姻关系存续期间所得的财产,主要包括工资、奖金、劳务报酬,生产、经营、投资的收益,知识产权的收益等,因此即使该登记方仅用其工资等财产还贷,也属于使用夫妻共同财产还贷,若离婚时直接将房产划归至房产登记人名下,完全不考虑另一方的利益,是不合法也不合理的。此情形应当由夫妻双方协议,协议不成的,实务中法院一般判决房产归登记一方,尚未还完的贷款为其个人债务由登记方个人偿还,对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,则依据夫妻共同财产分割的原则由不动产登记一方向另一方补偿。具体补偿数额可以按照如下公式计算:1/2×夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。
　　(二)法律依据
《民法典》
第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产,有平等的处理权。
第一千零八十七条　离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。
《民法典婚姻家庭编解释(一)》
第七十八条　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
　　(三)典型案例
　　【案件索引】
案由:离婚纠纷案
来源:最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》总第65辑第三号案件
【基本案情】
甲男2004年购房一套,当时价格为18万元,甲男首付8万元,从银行贷款10万元,契税等其他费用1万元,婚前甲男还贷款本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,当时房屋价值41万元,产权登记在甲男名下,婚姻关系存续期间共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2021年离婚时房屋价值90万元双方没有异议,对于离婚没有异议,对于房屋补偿款数额有争议。甲男认为,虽然婚后还贷本息10万元,但是均是从其工资银行卡扣除,女方没有参与还贷,无权要求补偿。乙女认为,婚后男方收入属于共同收入,离婚时应当按照90万元减去18万元作为基数进行补偿,要求补偿款40万元。
【法院判决】
一审法院认为,婚后甲男的工资属于夫妻共同财产,因此应当给予女方补偿。第一步是计算房产的升值率,按照房产现价格÷(结婚时诉争房产价格+共同归还利息+其他费用)=90÷(41+3+1)=200%,第二步是计算补偿款,即共同还贷部分×不动产的升值率=10×200%=20万元,非登记一方取得1/2,即10万元,判决支付乙女补偿款10万元。乙女提出上诉,二审驳回上诉,维持原判。

　
　　(四)律师小结
上述案例通过判决确定了共同还贷方在离婚时的补偿数额,是对房产的共同还贷方在离婚时权益保障的体现。婚前夫妻一方以个人财产支付首付款,婚后用夫妻共同财产还贷的房产,在离婚时,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分的一半为向另一方补偿的数额,除上述案例中的计算方法外,还可按上述律师观点中的方法计算。