广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤03民终984号

上诉人（原审原告）：牛文山，男，汉族，1991年3月10日出生，身份证住址山东省淄博市淄川区，

被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司，经营场所深圳市福田区华富街道深南大道**国际创新中心****，统一社会信用代码914403007085924007。

负责人：朱红卫。

被上诉人（原审被告）：淄博春申房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区昌国路西首，组织机构代码74897235-2。

法定代表人：蔡祈敢。

被上诉人（原审被告）：淄博春申陶瓷科技城集团有限公司，住所地山东省淄博市张店区昌国路西首，组织机构代码74895426-9。

法定代表人：蔡祈敢。

被上诉人（原审被告）：上海康尼特实业有限公司，住所地上海市金汇经济小区，组织机构代码70308163-6。

法定代表人：蔡庆华。

被上诉人（原审被告）：蔡祈敢，男，汉族，1965年2月19日出生，身份证住址上海市闵行区，

被上诉人（原审被告）：蔡春来，女，汉族，1969年2月5日出生，身份证住址上海市闵行区，

被上诉人（原审被告）：蔡庆华，男，汉族，1973年10月1日出生，身份证住址山东省淄博市张店区，

被上诉人（原审被告）：林凤松，男，汉族，1959年9月18日出生，身份证住址上海市闵行区，

上诉人牛文山因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“长城深圳分公司”）、淄博春申房地产开发有限公司（以下简称“春申房地产公司”）、淄博春申陶瓷科技城集团有限公司（以下简称“春申陶瓷公司”）、上海康尼特实业有限公司（以下简称“康尼特公司”）、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松案外人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人牛文山上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.改判撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303执异414号执行裁定，停止对位于山东省淄博市君临天下第28幢1单元010108号房产的执行，并解除对该房产的查封；3.改判被上诉人春申房地产公司协助上诉人在案涉房产能够办理产权登记时立即办理该房产的产权转移登记至上诉人名下的手续；4.被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由详见上诉状。

被上诉人长城深圳分公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。具体答辩意见详见调查询问笔录。

被上诉人春申房地产公司、春申陶瓷公司、康尼特公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松未作答辩。

牛文山一审诉请判令：1.撤销罗湖区人民法院（2018）粤0303执异414号执行裁定，判令停止对淄博市君临天下第28幢1单元房产的执行并解除查封；2.确认位于淄博市君临天下第28幢1单元房产归牛文山所有（房产价款为1032707元）；3.诉讼费用由长城深圳分公司、春申房地产公司、春申陶瓷公司、康尼特公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松承担。

一审判决主文：驳回牛文山的全部诉讼请求。案件受理费14094元，由牛文山负担。

二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、《抵债协议》，拟证明2014年12月1日上诉人与被上诉人春申房地产公司、案外人牛某签订《抵债协议》，约定截止2014年12月，被上诉人春申房地产公司共欠案外人牛某借款本息合计288万元，被上诉人春申房地产公司因资金困难，一直无力偿还该笔借款，故三方协商以牛某的借款冲抵上诉人所购买涉房屋房款1032707元。二、出档日期为2019年11月5日的《备案房产档案查档证明》，拟证明2012年12月6日，被上诉人长城深圳分公司对涉案房屋办理了抵押登记手续，抵押状况为抵押预告状态，结束日期是2014年12月31日，并非现实的房屋抵押登记，抵押权并未正式设立，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对涉案房屋的处分，但未享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，不动产物权尚未成立，不具有优先受偿的效力。三、《前期物业管理服务协议》、《君临天下业主方房屋验收单》、《入住资料移交确认单》、《消防安全责任书》，拟证明2014年12月2日，上诉人与淄博春申物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并办理了涉案房屋的交付验收手续，故上诉人在涉案房屋被罗湖法院于2015年3月12日查封前已合法占有该不动产。长城深圳分公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。关于查档的证据，表格的备注栏“预告状态：”、“抵押预告状态：”从这个表述上看，预告状态是空白的，抵押预告状态也是空白的。春申房地产公司、春申陶瓷公司、康尼特公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松未发表质证意见。

二审期间，上诉人申请证人牛某出庭作证。牛某声称，其与春申房地产公司的借款冲抵牛文山的购房款，与春申房地产公司约定月利息2%，年利率24%。春申房地产公司只支付过一、两个月的利息，抵冲牛文山的涉案房产与牛某在该小区的14号楼2单元1101号共计两套房子房款后欠付款项就结清了。借款资金来源系牛某的房子卖了以后的房款，加上家里人筹的。

本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉。二审争议焦点为：上诉人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，关于牛某与春申房地产公司之间的借款事实，首先，根据上诉人申请的证人牛某声称，其2013年出借给春申房地产公司的共计200万元的大额款项资金来源于出售房产以及筹钱所得，但对此未能提供充分、有效的证据予以证明。其次，根据上诉人申请的证人牛某声称，春申房地产公司已还过一、两个月的利息，但上诉人亦未能提供证据予以证明。最后，上诉人提交的《抵债协议》载明，春申房地产公司、牛文山、牛某三方于2014年12月1日签订该协议，约定“用该笔借款分别抵偿牛文山所购买的君临天下28-8号房屋1032707元、抵偿牛某所购买的君临天下14号楼2单元1101号房款1342105元。……春申房地产公司拖欠牛某的剩余款项，由春申房地产公司继续偿还牛某。”2018年10月28日，牛某出具《证明》，该《证明》载明“后经双方协商，用本人上述债权抵付牛文山所购买的春申君临天下小区28号楼8号商业房房款1032707元，剩余借款967293元及利息由春申公司继续偿还。”牛某作为证人出庭时，声称在春申房地产公司抵冲牛文山与牛某房款后欠付款项就结清了。因此，对于剩余款项的计算和处理，存在不同的陈述，且上诉人未能对此作出合理解释与说明。综上所述，对于春申房地产公司、牛某及牛文山之间是否存在真实的债权债务关系的事实，上诉人提交的证据未能证明待证事实的存在具有高度盖然性，应对此承担举证不能的不利后果。因此，牛文山关于其已经通过冲抵方式支付了相应房款的主张，本院不予采信。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14094元，由上诉人牛文山负担。

本判决为终审判决。

审判长　卢　 艳　 贝

审判员　张　　　　泽

审判员　黄　 燕　 璇

二〇二〇年八月二十六日

书记员　刘绍君（兼）

书记员　李秋敏（兼）