江西省吉安市吉州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣0802民初3781号

原告：吉安市房屋置业担保有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道368号（房地产交易中心），统一社会信用代码9136080079479020XH。

法定代表人：彭江浪，总经理。

被告：彭芳，女，汉族，1988年06月06日出生，住江西省吉安市吉安县。

被告：王凯裕，男，汉族，1986年08月09日出生，住江西省吉安市吉安县。

被告：吉安金诚房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区安宁路万福花园北面，统一社会信用代码91360802794756247T。

法定代表人：甘重明，执行董事。

第三人：中国银行股份有限公司吉安市分行，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道63号，统一社会信用代码913608008619768060。

负责人：李永忠，行长。

原告吉安市房屋置业担保有限公司与被告彭芳、王凯裕、吉安金诚房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司吉安市分行（以下至判决主文前分别简称吉安房屋担保公司、金诚房地产公司、中行吉安市分行）抵押权纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告彭芳、王凯裕经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吉安房屋担保公司向本院提出诉讼请求：1、被告彭芳、王凯裕于本判决生效之日起立即协助原告办理不动产（吉安市吉州区城北中区A3地块达观天下二期3栋1单元203房）抵押登记手续并承担登记费用，被告金诚房地产公司配合被告彭芳、王凯裕办理抵押登记；2、吉安市吉州区城北中区A3地块达观天下二期3栋1单元203房抵押登记办妥后，或被告彭芳、王凯裕逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告彭芳、王凯裕为购买金诚房地产公司开发的吉安市吉州区城北中区A3地块达观天下二期3栋1单元203房，向第三人中行吉安市分行借款320,000元，由原告提供担保。2014年12月1日，原告与第三人办理预购商品房抵押权预告登记手续，第三人中行吉安市分行为第一预告登记抵押权人，原告为第二预告登记抵押权人。按照原告与被告金诚房地产公司在合作协议中的约定，金诚房地产公司对房屋抵押登记应承担连带担保责任。预告登记人享有当不动产物权登记条件成就时的处分权，若商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助预告登记抵押权人办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。抵押登记完成后，抵押权方依法设立，预告登记抵押权人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。综上，在抵押登记因购房人客观上无法完成的情况下，根据《民法典》第229条的规定，原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款依法享有优先受偿权。

被告彭芳、王凯裕未作答辩。

被告金诚房地产公司辩称，办理产权证书及登记手续的主体系被告彭芳、王凯裕，开发商已经履行通知及督促义务，后续也会按合同约定积极配合。

第三人中行吉安市分行述称，第三人已经对被告彭芳、王凯裕提起诉讼，一审判决解除合同，原告承担连带清偿责任，但原告不服一审判决已上诉。

本院经审理查明事实如下：被告彭芳、王凯裕为购买金诚房地产公司开发的吉安市吉州区城北中区A3地块达观天下二期3栋1单元203房（以下简称案涉房产），向第三人中行吉安市分行借款人民币320,000元，原告吉安房屋担保公司为该笔借款提供连带保证责任，被告彭芳、王凯裕同时将案涉房产抵押给中行吉安市分行。2012年10月24日，原告吉安房屋担保公司（乙方）与被告金诚房地产公司（甲方）签订合作协议，在协议中约定甲方不对购房人的偿债能力担保，但在办妥《房屋他项权证》前，对房屋的产权办证和转办房屋抵押登记的正常办理所需具备的条件承担连带保证责任；甲方违反协议规定，造成担保房屋产权办证和转办房屋抵押登记不能办理的，甲方须回购该房屋等。2014年11月25日，原告吉安房屋担保公司（甲方）与被告彭芳、王凯裕（乙方）签订《吉安市个人住房（非住房）贷款抵押反担保合同书》，双方在合同中约定：乙方提供吉安市城北新区中心一期A3地块3#1-203房作为反担保的抵押物，第三人中行吉安市分行为第一抵押权人，原告吉安房屋担保公司为第二抵押权人；担保期限二十年（自2014年12月1日起至2034年12月1日止）；房屋评估价值为457,896元，实际抵押额为320,000元；双方发生争议协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼；合同由甲乙双方签字或盖章，经抵押登记后生效，至合同项下甲方担保责任结束时自动失效等。被告彭芳、王凯裕将案涉房产按照合同约定进行了商品房抵押预告登记。2014年12月1日，被告彭芳、王凯裕和中行吉安市分行在预告登记申请中约定：本预告登记以后，该商品房自能够进行房屋所有权登记之日起，三个月内需到原登记机构办理房屋抵押登记。

后中行吉安市分行发放了合同约定的贷款，被告彭芳、王凯裕从2019年2月起多次未按时归还借款本息。第三人中行吉安市分行诉至法院要求解除贷款合同，被告彭芳、王凯裕归还借款本息罚息，对案涉房产享有优先受偿权等，本院依法判决解除贷款合同，原告吉安房屋担保公司与被告彭芳、王凯裕连带归还借款本息，驳回了中行吉安分行的优先受偿请求。原告吉安房屋担保公司不服该判决，已上诉至吉安市中级人民法院。

另查明，2020年3月19日，吉安市不动产登记中心发出通告，告知吉州区吉庆路6号达观天下二期1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、15幢的业主可以按规定办理所购不动产的登记手续，同年10月29日，金诚房地产公司以邮寄形式书面通知被告彭芳、王凯裕办理案涉房产不动产权证手续事宜，但被告彭芳、王凯裕至今未协助办理案涉房产抵押登记。

以上事实，有原告提交的《吉安市个人住房（非住房）贷款抵押反担保合同书》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《吉安市房地产开发项目售房按揭贷款担保合作协议》、商品房预告登记申请书、预购商品房抵押权预告登记证（吉市房预吉州字第0××9号），被告金诚房地产公司提交的通告、通知及原告、被告金诚房地产公司、第三人中行吉安市分行的相应陈述予以印证。

本院认为，原告与三被告、第三人之间签订的合同均系自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原、被告及第三人就案涉房产签订的抵押合同合法有效。以建筑物进行抵押的，应依法办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立，案涉房产虽然办理了预告登记，但原、被告在申请书中明确约定，三个月内应办理抵押登记，预告登记为一种临时性登记，原、被告至今未能办理正式的抵押登记手续，故抵押合同虽有效，但原告的抵押权并未设立，原告对抵押物不享有优先受偿权。抵押合同合法有效，原、被告在合同中对抵押登记手续的办理进行了约定，被告彭芳、王凯裕应按照合同约定协助原告办理抵押登记手续，被告金诚房地产公司应予以协助配合。抵押登记费依法应由抵押人被告彭芳、王凯裕承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款第（一）项、第四百零二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释［2020］28号）第四十六条第一款、第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告彭芳、王凯裕于本判决生效之日起30日内协助原告吉安市房屋置业担保有限公司办理吉安市吉州区城北中区A3地块达观天下二期3栋1单元203房的不动产抵押登记手续，被告吉安金诚房地产开发有限公司应予配合；

二、驳回原告吉安市房屋置业担保有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取计50元（原告已缴纳），由被告彭芳、王凯裕负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。

审 判 员 王婉冰

二〇二一年九月八日

法官助理 阚常绢

书 记 员 黄 琳

附相关主要条文：

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。